Vastgoed kopen via de vennootschap of privé?
Een heldere gids voor tweede-verblijvers en investeerders aan de kust
Wie een appartement of woning aan de kust wil kopen — als tweede verblijf, investering of verhuurpand — staat vaak voor dezelfde vraag: koop ik beter privé of via mijn vennootschap?
Het antwoord hangt sterk af van je doel, gebruik en fiscale situatie. Hieronder vind je een overzicht op maat van het typische Euro Immo-cliënteel.
Voordelen van een aankoop via de vennootschap
Voor ondernemers en actieve investeerders kan een aankoop via de vennootschap interessant zijn wanneer het pand daadwerkelijk inkomsten moet genereren.
1. Aftrekbaarheid van aankoopkosten
Aankoopkosten zijn in principe aftrekbaar wanneer de vennootschap kan aantonen dat het pand beroepsmatig zal worden gebruikt of verhuurd. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor investeringsvastgoed of een appartement dat structureel wordt verhuurd.
2. Mogelijke btw-aftrek
Ook btw kan worden gerecupereerd wanneer het pand wordt ingezet voor economische activiteiten.
Zelfs wanneer de vennootschap het pand niet zelf gebruikt, kan btw worden afgetrokken wanneer verhuurder en huurder samen kiezen voor verhuur onder btw — vaak relevant bij verhuur aan zelfstandigen of bedrijven.
3. Lagere belasting op beroepsmatige huur
Bij beroepsmatige verhuur wordt de netto-huur belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting (25%).
Dit kan voordeliger zijn dan progressieve personenbelasting.
4. Voordelige schenking van aandelen
Aandelen van een vennootschap zijn roerende goederen en kunnen worden geschonken aan gunstige tarieven (0% voor familiale ondernemingen, 3% in rechte lijn).
Dit is eenvoudiger en goedkoper dan het schenken van vastgoed zelf.
Aftrekbaarheid van renovatie-, inrichtings-, energie- en onderhoudskosten
Bij een aankoop via de vennootschap zijn niet alleen aankoopkosten aftrekbaar. Ook renovatie-, onderhouds- en exploitatiekosten kunnen fiscaal gunstig zijn — maar uitsluitend wanneer het pand beroepsmatig wordt gebruikt of verhuurd
.1. Renovatiekosten
•noodzakelijke updates aan een ouder kustappartement
2. Inrichtingskosten
3. Energieverbruik
Energie-, water- en verwarmingskosten zijn aftrekbaar wanneer het pand beroepsmatig wordt gebruikt. Bij gemengd gebruik is enkel het beroepsmatige deel aftrekbaar
4. Onderhoud en herstellingen
Nadelen en aandachtspunten voor aankoop via de vennootschap
Nadelen en aandachtspunten voor aankoop via de vennootschap
Voor tweede-verblijvers en eigenaars die hun pand deels privé willen gebruiken, wegen de volgende nadelen meestal zwaarder door:
1. Meerwaardebelasting bij verkoop
Een vennootschap betaalt belasting op de meerwaarde bij verkoop.
Privé is de meerwaarde — bij verkoop na vijf jaar — in principe vrijgesteld.
Gezien kustvastgoed vaak waardevast is, is dit een belangrijk verschil.
2. Eigen gebruik = voordeel van alle aard
Wanneer jij of je gezin het pand gebruikt als tweede verblijf, wordt dit beschouwd als een voordeel van alle aard.
Daarop betaal je zowel belastingen als sociale bijdragen.
3. Geen bescherming gezinswoning
Een privé-gezinswoning kan je beschermen tegen beroepsschulden via een verklaring van onbeslagbaarheid.
Deze bescherming geldt níét wanneer het pand in de vennootschap zit.
4. Complexere successieplanning
Vastgoed dat in de vennootschap zit verhoogt de waarde van de aandelen — wat familiale planning of verkoop van de vennootschap complexer maakt.
5. Belasting op reële huurinkomsten (residentieel)
Binnen een vennootschap worden residentiële huurinkomsten belast op de effectieve huurprijs.
Privé word je belast op het (meestal veel lagere) geïndexeerde KI + 40%.
Voor verhuur aan particulieren is privé meestal fiscaal gunstiger.
Wanneer is privé kopen de betere keuze bij de aankoop van een appartement aan zee?
Conclusie
De keuze tussen een privé-aankoop en een aankoop via de vennootschap heeft een belangrijke impact op belastingen, gebruik, waardeontwikkeling en familiale planning.
Voor de meeste kopers aan de kust blijkt een privé-aankoop in de praktijk de meest duidelijke en voordelige optie, tenzij het pand expliciet wordt ingezet binnen een economische activiteit.
Vraag je je af welke optie in jouw situatie het best past?
Elke situatie is anders.
Wil je graag samen bekijken wat voor jouw aankoop — tweede verblijf, investeringspand of residentieel vastgoed aan de kust — de meest verstandige structuur is?
👉 Euro Immo analyseert graag persoonlijk en vrijblijvend jouw plannen en toekomstscenario’s, zodat je met volledige duidelijkheid kunt beslissen.
